新民法谭律师版丨法援故事:借名买房与兄弟情

新民法谭律师版丨法援故事:借名买房与兄弟情飞入寻常百姓家
来源:新民晚报   作者:江跃中   2019-09-06 16:52:42

打官司的这段时间,丁先生觉得自己都有点焦虑了,他不是纠结于案子的输赢,而是觉得为了一套房子,兄弟间竟然变成这样,这着实让他心痛不已。

图说:上海市申房律师事务所主任孙洪林律师。

事情要从头说起,多年前,丁先生响应国家号召,去了外地上山下乡,在那里他娶妻生子,有了自己的家庭。后来,按政策,儿子小坤回到了上海,和丁先生的父亲、弟弟一家共同生活。几年前,丁先生的母亲因病过世。本来丁先生的父亲就和弟弟的关系不大好,母亲走了后,两人之间的关系就更紧张了。父亲多次和丁先生在上海的大哥抱怨。大哥便和丁先生说,他出面找了律师准备起诉弟弟一家,让他们搬离与父亲同住的那套房屋,律师称需要另外买房子,让弟弟一家搬到新买的房子居住。大哥认为父亲之所以和弟弟搞成这个样子,主要是小坤来上海造成的,所以房子就应该由丁先生出钱买。另外,大哥还说,新买的房子不能登记在丁先生名下,如果产权证上写了丁先生的名字,法院很有可能就让父亲和小坤住到丁先生买的房子里,而不会支持弟弟一家搬出原来的房子,而且如果弟弟知道了丁先生在上海有房,也不会同意搬出去。大哥又提出新买的房子可以写自己的名字,因为刚好他的住房可能拆迁,若以拆迁后需要房子作为理由,以他的名字买房,弟弟肯定会相信的,而且对打官司也有好处。谈这个事的时候,大嫂也在场,大嫂称,她的单位有购房补贴,但要家里买房才能享受,所以如果新购房写大哥的名字,她就可以拿到单位的购房补贴,如果丁先生同意,等于是大家都得益。本来丁先生还有些犹豫,但经不住大哥、大嫂一再劝说和保证,他最终还是同意以大哥的名义出资购房。

丁先生通过银行转账,将这些钱都汇至父亲处,想着是父亲全程参与,以后也好有个说法。等丁先生退休回到上海后,大哥就把新购房的产权证、税费凭证、购房发票等原件一并交给了他,这套房子就由丁先生一家居住生活。拿到房子不久,丁先生就提出来让大哥把房子过户到自己名下。可此时的大哥称,过户可以,但丁先生要给他一定金额的人头费。而丁先生家当时根本拿不出这笔钱,所以没有同意。大哥见状又给了丁先生第二个方案,算是他问丁先生借钱买房,除了把当初丁先生出的钱给他外,再加点利息。丁先生当然不同意,因为房价已经上涨了,这些钱根本不够去买房。最后,大哥又说了第三个解决方案,产权仍挂在他名下,房子继续由丁先生一家住,小坤的户口已经在这套房子里了,等以后房子拆迁了再处理。无奈之下,丁先生只得同意这个方案。日子就这样不咸不淡地过着。前段时间,这套房屋所在地块要分批被征收了。丁先生去了一打听才知道,现在房屋征收只认产权人和面积,不认户口。想到自家的房子仍挂在大哥名下,丁先生就坐不住了。可当他找到大哥时,一切全变了,不光大哥称房子是他的,就连父亲和家里其他人都是帮着大哥的,根本不实事求是,他们都说这个房子是大哥的。没办法,丁先生只得通过诉讼来解决。更让他没想到的是,大哥已经补办了新的产权证,而且通过买卖的形式,将一半产权过户至大姐名下,后来还把大嫂的名字也加到了产权证上。无奈之下,丁先生将大哥、大姐和大嫂一起告上法庭,要求确认房屋归他所有,由大哥、大姐和大嫂将房屋产权过户登记至他名下。

庭审中,丁先生还提供了一份他与父亲的录音材料,父亲表示知道房子是丁先生出钱买的,借大哥的名字,只是在大哥面前不敢讲。

不动产产权登记对物权的归属具有推定效力,但产权证书本身不能直接决定实际权利的状况,在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下,当事人有相反证据证明其为真正的权利人时,可以请求确认权利。本案的主要争议点在于丁先生与大哥是否存在借名购房关系。对于借名购房关系的认定,有书面约定从约定;没有书面约定的,则应综合考虑实际出资、使用收益、产权证及相关付款凭证等的持有情况,当事人对是否存在借名购房关系的解释或意见等因素,以此探求当事人购房的真实意思。本案中,由于双方并没有相关的书面约定,应综合各种因素综合进行认定。关于购房资金来源,丁先生转账钱款的金额与房款及税费金额相吻合,钱款的支付时间也可以和房款的支付时间相映证,由此可以确定房屋是由丁先生全额出资购买的。关于购房出资的性质,大哥他们作为被告并未能提供证据证明有过借款购房的约定。他们在庭审中对借款的相关表述不仅前后矛盾,而且与常理不符。另外,退一步,如果是借款,就应该有还款,但他们也未能提供任何还款的证据。因此大哥他们所谓的借款购房显然缺乏依据,不应得到法院的采纳。关于购房的动机,同样,丁先生所述的情况更符合客观事宜,解释更为合理。关于产权证及付款凭证等的持有情况,一般来说这些材料是证明房屋权属的重要文件,通常由购房人妥善保管。

丁先生开庭时,提供了全部原件,足以证明他才是真正的权利人。关于房屋居住使用情况,丁先生回上海后,房屋由他们一家居住生活,且未给大哥支付过任何费用。在庭审中,丁先生还提供了一份他与父亲的录音材料,父亲表示知道房子是丁先

生出钱买的,借大哥的名字,只是在大哥面前不敢讲。结合丁先生提供的录音证据,丁先生主张由其出资,并借用大哥名义购房,更有事实依据和证据优势,理应得到法院的支持。

法院采纳了我方的观点,认定了丁先生借名购房的事实,但由于丁先生目前户口不在上海,也没有相应的缴纳个税或社会保险的证明,按现行房地产调控政策,属于限购对象,所以法院驳回了丁先生的诉讼请求。

上海市申房律师事务所主任 孙洪林 律师

法律咨询热线:021-63546661

编辑:吕倩雯

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