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上海城市更新报告① | 愚园路历史风貌区岐山村综合改造

上海城市更新报告① | 愚园路历史风貌区岐山村综合改造飞入寻常百姓家
来源:新民晚报   作者:潘高峰 宋宁华 屠瑜 杨玉红   2023-06-12 17:08:34

名词解释:岐山村即愚园路1032弄,是愚园路上颇为著名的新式里弄之一。1925年—1931年间由美商中国营业公司、中央信托局等房地产商联建70幢中西式3层楼房,加上建于1924年的5幢4层花园洋房东苑别业,共计75幢。当时业主借周武王发祥于岐山,冠名“岐山村”。2005年,总建筑面积约1.4万平方米的岐山村被列入上海市第四批优秀历史保护建筑。

目前,岐山居民区实有户数1856户,实有人口5873人,其中转租他人的有789户,占总户数的42.5%。

图说:家住愚园路岐山村的魏取华今年70岁,卫生设施改造以后,魏阿姨用上了干净整洁的独立卫生间本报记者 刘歆 摄(下同,除署名外)

一条百年愚园路,半部上海近代史。

近年来,这条梧桐树荫下的小马路,经过城市更新,在丰厚的历史土壤之上,开出时尚文艺之花,成为远近闻名的网红街。

历史深处仍可看见人间烟火。很多人认为,愚园路的成功,最重要的一点就是在历史风貌保护与人民生活改善中找到了平衡,正所谓艺术生活化、生活艺术化。此外,在改造模式的探索上,愚园路也作了不少尝试和突破。

真实情况可能不像想象中那样乐观。近日,本报记者蹲点愚园路岐山村调研发现,那些外表光鲜的老房子里,很多人家的居住条件只能用“窘迫”来形容,居民盼望改造的呼声非常迫切。但因种种条件所限,始终找不到可行之路,客观上对老建筑本身也造成了破坏。此外,城市更新引入社会力量后遭遇的矛盾与瓶颈,也需要更多的破解之道。

图说:弄堂口铭牌记录着岐山村的历史

习近平总书记考察上海时曾经说过,要妥善处理好保护和发展的关系,注重延续城市历史文脉,像对待“老人”一样尊重和善待城市中的老建筑,保留城市历史文化记忆,让人们记得住历史、记得住乡愁,坚定文化自信,增强家国情怀。

在《做好城市工作的基本思路》一文中习近平总书记也指出,城市发展要善于调动各方面的积极性、主动性、创造性,集聚促进城市发展正能量。要坚持协调协同,尽最大可能推动政府、社会、市民同心同向行动,使政府有形之手、市场无形之手、市民勤劳之手同向发力。

岐山村这些老建筑和居住在里面的老人,如何得到真正的尊重和善待?如何突破现有的机制和法律瓶颈,创新理念与手段,凝聚人心和共识,让更多类似的城市更新从“面子”到“里子”都光鲜?这需要社会各方一起想办法、共同发力。

新民晚报“上海时刻”出品

1 居住之困

“我家最高点和最低点相差8厘米,走在地板上,就像是走在斜坡上。冰箱的一个脚要拼命垫高,阳台的门也关不上了。”

对话·霍白 岐山村居民、“弄长”

“白蚂蚁‘一天世界’,你看,整个木头都蛀空了!”

正是白蚁肆虐的季节。6月1日,岐山村居民霍白在自家楼下,指着大门门框一侧的木头向记者示意。上面被白蚁啃食得千疮百孔,另一侧的木头已被更换过。

“白蚁已经开始活动一个星期了。长宁区一个专门治白蚁的单位来打的药水。但他们只管打药水,换木头是不管的。”霍白是岐山村的老居民,也是1032弄的“弄长”。他告诉记者,打药水治白蚁的师傅说他家的房顶可能有危险,建议让物业来查查,如果问题严重,需要立项更换。“我太太可能晚上又睡不着觉了!如果大梁真的蛀空了,就太不安全了。换成钢结构的我们才能睡得踏实。”

走进霍白家,一眼就看见两个脸盆装了大半盆水,水上漂满了白蚁的尸体。“浴缸里也都是,因为是白色的,反光,白蚁喜欢往那飞,然后就噼里啪啦往下掉。”

图说:岐山村居民霍白家关不上的阳台门 屠瑜 摄

图说:垫脚才能放稳的冰箱 屠瑜 摄

记者:换大梁需要自己提出申请吗?

霍白:就是申请也做不到啊,能怎么办?我设身处地为房管所、为物业考虑,能怎么弄?比方说我这个房子走形了,那我应该把整个一层的梁都换掉。二楼就要跟着我一起弄。二楼说我的地板也变形了,那也要拆掉,拆了以后木头里面也已经有问题了,那还不如把房子整个拆掉,重新立钢梁,这个工程量是很大的,不是哪一家哪一户说要改就能改的,所以我只能说,等到哪天塌了,就都解决了,小修小补没有什么用。

记者:从外面看,这些老房子还是挺有味道的。

霍白:如果没有这些问题的话,确实还可以。我们有情怀在这里的。我外公1946年租了这个房子,到现在的话都70多年了,几代人了,我父母结婚也是在这儿,我结婚也是在这,跟这个房子肯定是有感情的。

记者:除了白蚁,平时还碰到哪些问题?

霍白:以前长宁区的领导来看过,后来在区政府的大会上说,全区居住密度最高的历史建筑就在岐山村,你们别看岐山村有那么多名人和故事,但民生问题最突出的也是岐山村。

所以后来对岐山村的更新改造,历届区委区政府都非常重视,只是难度太大。政府也不是万能的。大拆大建也好,保留外壳里面重建也好,这些方案都讨论过,我们还把田子坊的书记请过来传经送宝,但一算得大笔投入,谁来投?区政府也不可能拿这么多钱,就拖下来了。

房子也像人一样,岁数越来越大了,都走形了。我家最高点和最低点相差8厘米,走在地板上,就像是走在斜坡上。冰箱的一个脚要拼命垫高,阳台的门也关不上了。而且这种落差越来越严重,说明地基肯定出了问题。

毕竟这些老房子都是砖木结构,很多木头都给白蚁蛀空,木头酥了就会往下沉,整个房子的结构就会动。你看我家的墙,每次粉刷好了,没多久就开裂。家里搬重的东西,比方说搬个冰箱,哐哐哐一走动,墙皮都往下掉。估计来两个年轻人跳一段舞,这房子马上就会出问题。

这种老房子对老人来说尤其不友好。没有电梯,楼梯又老旧,很窄,很陡,上上下下很容易摔跤。还有火灾隐患:房子都是砖木结构的,煤气灶离房顶很近,中国人又喜欢用油锅,火灾风险是一直在的。另外,老房子电线也老化了,用空调等大功率电器就要很当心。

记者:如果改造,政府出一点钱,居民自己出一点钱的话,你们会愿意吗?

霍白:从我的角度看,当然愿意了,比方说我们家的话这个屋顶要能开出来的话,个人全出资也愿意啊,因为改善的是我的居住条件。

记者:听说现在这些老房子里不少是租户?

霍白:是这样的一个情况。有条件的,能搬走的都搬走了,有的楼估计百分之七八十租掉了。在我们这栋楼的底楼有一间是租户,今天来治白蚁的师傅说,(他们家)被白蚁蛀得很严重,他就拿手指头这么捅捅,木头全都掉下来了。房主一开始群租给送快递的,一下子里面住了8个人,后来民警知道了,马上就禁止了,把他们的双人床都给拆掉了。

现在不能群租,但也是很便宜租给别人。房间连个像样的窗都没有,水啊什么的就都泼在地下,所以那些木头都烂掉了,就成了白蚁肆虐的一个源头。租户肯定不会像爱惜自己房子一样爱惜的,这个房子可能情况会越来越糟。

对话·孙阿婆 岐山村16号居民

愚园路1032弄16号一个门洞里住着21户居民,被称为长宁区居住密度最高的一栋历史建筑,也是岐山村里居住条件最困难的一栋楼。87岁的孙阿婆独居在16号,上世纪50年代嫁到岐山村。

记者:您家里有多大?居住条件怎么样?

孙阿婆:我家只有15个平方米,你们要好好宣传宣传,叫房管处给我们处理处理。我们这些老人怎么办啊,很多卫生间、煤气室都是合用的,要7家人家合用。你要给我们撑撑腰,叫物业给我们改造一下。

记者:之前卫生间不是改造过吗?

孙阿婆:我们改造都改到房间里去了。比如,给你15个平方米,减掉3个,你说你愿意吗?

记者:改到房间里会有什么不便吗?

孙阿婆:不便就是地方小了呀,面积小了。比原来会好一点,原来是没有独立卫生间,现在改了也没有做到每一家都有独立卫生间。我们都是老人了呀,小的都出去了呀。你说如果你住在这里,你妈妈在这里,爸爸在这里,你嫁出去了,这个老房子你还要来吗?你不愿意来了!

我们14号和16号两栋房子,好像都没什么人管了,已经十几年没有付过水费了,也没人收,不交的话也没人来催。自来水公司来开过多次座谈会的,也解决不了。煤气、电灯我们从来不会不付账的,但这个水费没地方去付啊,一栋房子只有一个大水表。

记者:您希望怎么改善您的居住条件呢?

孙阿婆:最大的愿望就是这个房子能整体改造,本来之前是要改造的,结果疫情来了。要改善就是要抽户抽掉人家,现在住的人家太多了,你讲讲看这个房子怎么住啊。

对话·朱卫红 岐山居民区党总支书记

记者:你是什么时候来岐山村工作的?

朱卫红:我是2019年疫情前离开江苏路街道愚三居民区到岐山居民区的,至今也有4年了。

记者:你了解下来这里居民的居住条件怎么样?

朱卫红:条件真得很差。房子都差不多100年了,那些花园洋房还好一点,底子比较好,那些新式里弄楼房里面的居民真的苦。特别是那些双数号头的门洞,14号、16号、26号、32号、36号、38号……还有最靠外面的1010号,人口密度都很大,煤卫合用,楼梯很陡很窄,上下很不方便。

你也去过1010号,那个楼梯多窄啊,三楼一位老伯伯就是上下楼梯不小心摔伤,后来就去世了。很多房子不是下水下不去就是漏水,搞得楼上楼下(邻居)还要吵架。有的房子小到什么程度?一推开门就是床。

而且这里的原住民大多数是老人。有点办法的都搬出去了,把房子租出去,租客和原住民之间也常常会有矛盾。像那位董阿姨,人很好的,之前和邻居租客合用马桶,有时候她还在里面打扫。可男租客就当着她的面小便,把她气坏了。

记者:大家平时会跟你抱怨吗?

朱卫红:当然了。说句实话,这些住在历史保护建筑里的居民是最苦的。像其他的老房子,不管是征收安置,还是拆落地、贴扩建,都有办法,只有这里的居民享受政府的红利最少,因为都被捆住了手脚,不能“长高”,不能“长胖”,也不能装电梯。

有的居民说,前些年还希望有钱的公司看中这里的老洋房,出钱把他们置换出去,后来成了历史保护建筑,这点希望也没了。很多人看到政府不帮你动,就自己动,反正没人举报,大家就睁一只眼闭一只眼,大家也都理解,实在是太苦了。

朱卫红供图

2 改造之难

“我为了做这个事,不知道哭了几场。那时经常忙到晚上还去敲居民的门,希望再试一次、再试一次……”

“光这次卫生设施改造,我协调会就开了380多场。”

岐山村的改造,其实一直都在进行。

2018年,岐山村完成了15栋历史保护建筑的外立面修缮,改造包括:屋面修缮、外立面修缮、承重结构加固修缮、给排水及其他设备修缮、强电及弱电架空线入地等。修缮工程对原历史建筑的还原与修复,让岐山村在外观上,重新找到了一丝往日的光景。

图说:改造后,岐山村48号小红楼和绿意盎然的广场,成了居民喜爱的休闲地

对话·陈建福 上海工匠、上海新长宁集团建筑装饰实业有限公司董事长

记者:岐山村的历史保护建筑是怎么修缮的?

陈建福:历史建筑的保护性修缮,要尽量做到修旧如旧、修旧如故,有着近乎苛刻的要求,一砖一瓦、一梯一窗、一梁一墙,都要尽可能地还原历史。大到整幢楼外立面拉毛及清水墙翻修,小到进门楼梯的马赛克修复,从内部门厅的壁炉、壁龛等具有特色的装饰性设施,到楼梯台阶、公用壁橱等功能性设施,此次修缮工程,街道和施工方将整栋楼由内而外进行了全面的修缮,甚至让居民看不出修整的痕迹。

记者:能否举例说明?

陈建福:以岐山村11号为例,这幢楼的外墙镶嵌了大量鹅卵石,经过几十年风吹雨打,不少已经脱落,需要修补,但那种黑色的鹅卵石原料很不好找。

天然鹅卵石一般都是白色的较多,黑色的较少。要从本就白色居多的鹅卵石里挑出大量黑色鹅卵石,许多供货商不愿意。我们的修缮工程师找遍了长三角地区的建材市场,好不容易在曾经为思南路老洋房修缮工程供货的商家那儿找到了相近的材料,这才让修复有了可能。

供应商坚持不得挑选,材料一吨一吨出售。我们买了4吨材料,请老师傅挑选出大小均匀的鹅卵石,再通过清洗机的冲洗,最后挑选出两小包直径2—3厘米、纯正黑色的鹅卵石,确保上墙的每一个鹅卵石无限接近于原材料。

记者:按规定,历史保护建筑内能否自行装修改善居住条件?

陈建福:除了对历保建筑的外立面进行修缮更新,建筑内的公共走道、楼梯、厨卫空间等公共区域都会根据居民的意愿进行修缮。

历保建筑的室内装修,不在政府修缮的范围之内。当居民提出装修需要时,严格来说,需要向房屋所在区的房屋管理部门进行申报,看改造是否涉及建筑的保护部位,如果涉及保护部位,使用人需要提交具体装修方案,由专家组对装修方案进行审核。

但就我们的经验来看,对历保建筑的居住空间的修缮往往充满了各种阻挠和挑战。因为对居住空间的修缮,可能会涉及利益再分配,比如说,三户人家共用一个厨房间,最早入住的居民占用了一半空间,后面入住的两户居民只能使用另外一半空间。修缮人员对这个空间进行修缮时,为了实现功能,会将空间更新为三个相对独立的使用空间,这个方案很容易被部分居民反对。

记者:居住条件比较差的居民家庭,是否可以建立统一的内部装修方案,政府部门承担公共部位的修缮费用,而涉及个人居住部分的装修费用由居民本人承担?

陈建福:这种方案很难实行。历保建筑的情况比较复杂,修缮都是“一房一方案”,很难制定统一的修缮模式。客观上,每间房屋、每面墙壁的情况不一样,修缮的费用很难提前预估;主观上,居民对房屋修缮的诉求不一样,有些使用人已经出租了房屋,有些使用人对不具备装修的房屋会提出“为何不可以”的异议。

当然,居民如果自己装修,我们可以提供必要帮助。比如,帮助老人找临时居住地,提供家具临时存放点等。

老房子内部空间的改造如何突破瓶颈,也不断有人在探索。

2019年,大鱼营造承接了江苏路街道岐宏板块老洋房内部更新课题的研究与实践,致力于探索“以居民主体参与为先,多元主体协商共建”的更新机制。大鱼营造是一个由跨专业青年组成的创新型社会组织,致力于推动城市更新下多方参与的社区更新与社会创新。最初,他们想选居住密度最高、条件最差的岐山村16号进行改造试点,认为更有借鉴意义。但结果发现,这块“骨头”太硬了,啃不动。最终,他们选择了岐山村48号。这是条件相对较好的一栋花园洋房,自住率最高,而且邻居之间的关系和谐,改造意愿也比较强烈。

改造后,反馈并非想象中的齐声称好,部分居民认为并没有真正解决最难、最紧迫的问题。

图说:愚巷改造前

对话·浦睿洁

大鱼社区营造发展中心理事、副主任,岐山村项目负责人

记者:当初是怎么参与到岐山村改造中的?

浦睿洁:我们大鱼在愚园路做的事情,其实不是真正要解决所有问题,而是希望在治理上做一些创新的试点,希望能够研发出一些模式,用设计来改善居民生活的一些尝试,而这些尝试是可以复制和推广的,我们再用可复制推广的东西去撬动更多的政府支持。

记者:为何最初的设想无法进行下去?

浦睿洁:当时,我们深入调研了岐山村3栋情况不同的历史建筑,了解了50户居民的居住情况、居住困境及改造意愿。结果显示,岐山村大体居住着5种人群,分别是70岁以上的原住民(20.4%)、50—70岁的上海本地家庭(18.4%)、外来务工人员(51%)、外国人或创意工作者(2%)、民宿主等空间运营者(8.2%)。

这种复杂的主体就是改造最大的阻力。比如16号,它里面的主体非常复杂,而且你找不到人,你没有办法把那些主体叫在一起协商,根本连协商基础都没有。后来为什么选48号?一个是因为里面的户数相对较少,而且大部分使用权拥有者还是本人住在里面,还能协商,这是选择48号唯一的原因,2/3的人还住在里面,剩下1/3我们还能把房东给叫回来,就这么简单。

记者:如果由政府部门出资,把住在里面的人先安置出去,内部空间整体改造后再让居民回搬是否可行?

浦睿洁:我们在虹口就干过,也是做老洋房,我们研究了几个案例,把人全搬出去,里面重新盘一下,可能原来三楼是个老年人给他搬到一楼去,一楼是个年轻人搬到三楼去,内部重新装修。结果居民搬回去把政府骂得要死,政府花了这么大力气做的事,收到不知道多少条投诉。后来我们再想要去拜访改造里弄背后的主体,他们说我们不接待,因为投诉太多了。

记者:为什么会这样?

浦睿洁:这就是老洋房的特点,每家人情况都不一样。这些老洋房原来都是给一家人住的,住进72家房客后,要把适合一家人住的房子,改成更加合理的、更适合多家人居住的空间,这种改造,肯定会对空间有所调整。但居民不管的,因为老房子里你占多少,我占多少,都是历史一点点形成的。只要有调整,有占用,他就会觉得我被缩小了。这对于他来说是不可容忍的。

我为了做这个事,不知道哭了几场。那时我还挺理想主义,经常忙到晚上还去敲居民的门,希望再试一次、再试一次,结果跑进去被几户居民围着骂到死,你都不知道为什么,不知道你在抗衡什么,你斗争的对象是谁,有一种奇奇怪怪的感觉。就像改造那会儿,霍白老师家的窗是会被人砸的,因为居民会说你凭什么代表整栋楼,凭什么代表我们弄堂?霍白老师这么大公无私,有什么事都会替人说话,但还是会有人去砸他家的窗户。

记者:探索了这么久,你们有没有比较可行的模式或者办法?

浦睿洁:很难,我研究了半天,就没有。老房子改造,最重要的就是主体之间要形成保护共识,或者说改造的共识,这一点特别难。比如说政府制定一个规则,老房子内三家住户联合说要改造,政府有一笔资金可以申请,这样三家人各自出点钱,再申请一点,最后在政府部门的帮助下,改善他们的生活条件。这看起来很好吧?但这要碰运气的,几率都很小,往往三家就是吵,吵到最后一拍两散,政府如果介入调解,也要挨骂。

要么就是干脆政府把所有房子都收掉,一点不留,把所有内部复杂关系终结,但是往往大量资金投入做到这一步时,肯定要商业化。一旦商业化,这个地方就变味了。现在政府也不会去干这种事。

对话·朱卫红 岐山居民区党总支书记

记者:您参与了岐山村的卫生设施改造,能否介绍一下?

朱卫红:2021年,长宁区首个非成套里弄房屋居住条件改善工程试点在岐山居民区启动。本来想肯定皆大欢喜,结果第一轮改造征询会只有30%人同意,当时都傻眼了。后来了解下来,老百姓的想法是每家每户都要有独立卫生间,但历保建筑施工有很多限制,又不能占用公共面积,根本没办法做到。后来我们走访分析发现,不愿意改的绝大多数是一些把房屋租掉的人,自己住在里面的人愿望还是很高的。不同意的70%人里,或观望,或不想改,或是要等一等。

记者:具体会碰到哪些问题?

朱卫红:改造涉及的卫生间面积大小不一,使用情况复杂,关联居民户数也不一样,可以说“一点一难题”。比如,居民董阿姨愿意改,但邻居不同意,光是和邻居谈我就谈了将近20次。其实,董阿姨搬来时邻居已把房子出租,和董阿姨没直接矛盾,但他和董阿姨的上家有矛盾。所以刚开始,不管怎么说他都坚决地不同意改造。后来,这个邻居问我能不能帮他孙女进愚一小学。我说我没本事帮你的孙女,但你户口如果在这里,帮打听一下是可以的,而且小孩如果可以上,你总归要住回来的。这让他有所触动,最终同意和董阿姨当面谈卫生间改造事宜。后来董阿姨在卫生间分割面积上又作出让步,多年恩怨才画上句号。

同不同意改造往往只是第一步,合用卫生间分割变独用卫生间,怎么分也是问题。为什么他有窗,我没窗?为什么他面积大,我面积小?都是要协调很多次,和居民讲出道理来的。

我们后来经过反复讨论,确定了四套改造方案:第一种是分割合用卫生间变独用;第二种是鼓励居民拿出一平方米室内面积增加卫生间;第三种是增加坑位提升使用效率;第四种是如果前三种方案都没有办法实施,那么就做一些内部装修,增加为老设施等。

光这次卫生设施改造,我协调会就开了380多场,估计人家动迁都没有这么烦。7个月里,好几次累到嗓子哑得说不出话,做了两次喉镜。最终总算完成了172个卫生设施试点改造,让486户居民的居住环境得到改善。

记者:改造过程中有没有什么可复制、可推广的经验?

朱卫红:老房子有一个“通病”:一旦有人卖掉房子,后面人家进来,几乎都有矛盾,不吵不闹是很少的,因为卖房的人走了后,其他人就会很快把一些公用地方抢占,新来的人就抢不到地方了。所以我们也吸取教训,让弄管会牵头,把分割好的卫生间,全部在图纸上标好让居民签字达成协议,物业留一份,居民留一份,居委再留一份,这样即使以后房子卖掉了,进来的人也不会再吵。

对话·霍白岐山村居民、“弄长”

记者:作为居民,你觉得岐山村内部改造难在哪里?

霍白:难点很多。如果提前20年来做这件事,那个时候的成本可能没那么高,动迁一两户或者抽几户的话都没有那么高的成本,现在成本太高了,改起来确实是有难度的。

举个例子,岐山村111号的钱学森旧居原来是4层12户人家。当时也谈过,由政府出资或者集资把它买下来。但根本买不动。一些居民看到有这样的机会,往往会狮子大开口。

一楼原来是三间,三个门,三户人家,住了11个人,现在打通了。那个时候街道跟这些居民谈,用钱老的感人事迹开路,居民听了也感动了。一楼最南边那一间人家,姓邵,特别支持,他说你们租走,给我钱我到别的地方租,为了钱老我们愿意。另外两家也是街道做了工作,都做通了。大概现在整个一层一个月租金1万多元。当时也曾想过要用同样办法把整个楼租下来,做成一个钱学森纪念馆,但是楼上有人开价远超预算,所以后来二楼、三楼的方案就停掉了。

记者:听说岐山村之前是想抽户抽走一部分人,然后改造?

霍白:有提过这个方案,这个大家也都拥护。可是执行难啊,后来这事就不提了。

记者:其实国外老房子也都是保留外立面和主结构,内部还是尽量能改就改,改了以后大家还是蛮愿意住的。

霍白:国外肯定人口密度没有我们这么高。其实这些问题都很好解决,就是经济杠杆。政府参与进来的话,只是对特殊困难人群进行帮扶,我们现在其实也在向这个方向靠,但还是步履维艰。碰到那种居民你怎么办?他开价离谱,政府怎么抽户也不好抽。你要动迁,也不好动迁。

图说:愚园路弄堂口鲜花摊位吸引市民驻足

3 拓荒之惑

“愚园路更新得越来越成功,但合同也陆续到期了,有的签的是8年,有的是10年。我们有时候开玩笑说,做得越好,开发得越成功,给自己挖的坑就越深,接下去续约的成本就越高。”

愚园路街区的城市更新,最大创新在于各方力量的共同参与机制上的突破。

2017年3月,在全市率先完成二级以下旧里房屋征收工作之后,长宁区第一个出台《长宁区2017—2021年城市更新总体方案》及《长宁区城市更新2017—2018年行动计划》,为愚园路整体更新改造奠定了基础。

和过去“大拆大建”不同,愚园路的城市更新是个渐进持续的过程,改造主体也并非政府部门“包圆”,而是引入了长宁区的一家本地企业——CREATER创邑,由政府、国资企业、社会企业三方合作,以多节点、分批次的有机更新模式着手愚园路街区改造。

百年马路“逆生长”,吸引了更大客流量,但创邑公司的负责人黄志伟似乎高兴不起来,“我们感觉像是给自己挖了个坑”。

对话·黄志伟 上海愚园文化创意发展有限公司总经理

记者:创邑是如何参与到愚园路更新中的?

黄志伟:2015年4月左右愚园路开始启动改造,当时区领导的决心非常大。我们作为中标单位和区属国企成立合资公司,由合资公司来进行愚园路的整体更新和业态调整。当时区属国企九华集团,把沿街近30个商铺拿出来交给我们,让业态调整有了基础。愚园路的改造是星星点点的,一步一步来的,商铺合同期满一个改造一个。我们合并同类项,原来商铺比较小的,把三个变成一个,在形态上有更多改造空间,也更加有味道。

刚签约的时候,给我们的租金是比较便宜的。比如,九华集团的商铺租给别人要10元,租给我们只有7元、7.5元左右,作出了很大牺牲。我们当时从功能提升角度考虑,也要“赔本做买卖”。比如,有一家书店,九华租给我们7元,我租给他们只有4元,因为要将愚园路打造为艺术生活一体化的街区,要引进时尚潮流的商铺,这样商户装修等前期投入就比较大,必须要降低租金。

记者:这样的风险是不是很大?

黄志伟:既然下定决心要做这件事,该付出、该承担的风险都是必要的,一开始租金倒挂也没关系。我们坚信只要业态定位明确,慢慢就会好起来。

前三年都是亏损,一方面因为租金倒挂,另一方面因为外立面的更新要求,到了第四年、第五年基本实现了平衡,可惜后来碰到了疫情,现在看来要八九年才能收回成本。

我们的想法是,愚园路不是政府的愚园路,也不是企业的愚园路,而是大家的愚园路,城市更新过程中,很多人都作出了贡献。比如有家商铺原来是江苏路派出所民警的休息室,后来在政府的协调下腾挪了出来。

没有公共空间怎么办?我们就从自己的“奶酪”动起,将愚园路1107号弘基创邑国际园门口的封闭式停车场拿出来,改建为近400平方米的草坪,请国内外知名艺术家合作打造公共艺术装置,以开放式、多活动的形式吸引更多人停留,在提升人气的同时增加了街区的尺度。现在我们每隔3个月就要换一次草坪,几乎每个周末都有活动。

记者:社会力量参与城市更新的探索,碰到哪些难题和瓶颈?

黄志伟:我刚才也说到了。愚园路更新得越来越成功,但合同也陆续到期了,有的签的是8年,有的是10年。我们有时候开玩笑说,做得越好,开发得越成功,给自己挖的坑就越深,接下去续约的成本越高。

合同到期后,续约的租金到底应该按照现有房屋状况还是之前的房屋状况估价,我觉得值得商榷。比如,这些年来,创邑投入了很多钱去改造店铺,如果续约公开招投标时纯粹按照价格,有失公平,因为之前已经有了大量投入成本,背了“包袱”,需要收回成本,其他企业只需“拎包入住”,这本身就并非公平竞争。

如何激发更多企业参与到城市更新中,可持续机制的保障是重要一环,其中的矛盾必须寻找解决的路径。目前的机制还是有不顺的地方。对于公司而言,承接愚园路项目从盈利角度并不是赚钱的项目,所以招投标的规则也应该根据城市更新的情况,不能纯粹以租金的高低为标准,造成劣币驱逐良币。比如,我出价10元,其他企业没有包袱可以出价到12元,招投标成功后,再以租金高低为标准转租,将影响到城市更新的整体规划。所以不能价高者得,如果完全市场化,政府的手也完全伸不过去,这对整个街区的长远发展会产生负面影响。尤其愚园路更新进入到2.0版本的背景下,这个矛盾问题亟待破解,否则会影响到后续企业开发的积极性和城市更新的可持续性。

图说:愚园路老邮局变身网红咖啡馆

4 破解之道

“随着72家房客的涌入,房屋状况受到较大影响,城市更新首先要从硬件功能上提升,才能让老百姓有获得感,成为城市更新的参与者、受益者、栖息者。”

愚园路城市更新中遇到的难题,也是很多类似历史风貌保护街区曾经或者终究会遇到的共性问题。对此,专家学者怎么看?生活在这里的居民又有什么建议?

沙永杰 同济大学建筑与城市规划学院教授

上海城市更新面临很多难题,在中心城区和外围仍有大量亟待更新的城市片区,与其他全球城市相比,市民的居住和社区条件仍有较大差距,面对2035规划目标,需要一系列实质性的城市更新举措。愚园路便是上海城市更新的一个缩影。

我认为,城市更新不能是消极维护加“小微”举措,而是要用实质性举措,实现解决问题和提升能级的继承和发展。上海正处于城市重大转型升级阶段。欧洲城市尤其是主要大都市多轮次迭代更新的发展演变基本规律,对上海城市更新具有参考意义,值得研究和思考。

有些专家强烈批评大拆大建,这与西方城市发展历史中对柯布西耶以高层现代建筑群改造巴黎的批评是一致的。但批评的原因在于重建模式出了问题,而非城市转型升级不需要大幅度提升城市硬件。

一个城市走向卓越必须经历若干轮次转型升级,每一次转型升级必须实施一些与经济社会发展阶段相对应的实质性更新举措,转型升级离不开城市硬件能级的大幅提升,尤其在愚园路这样的中心城区。历史风貌保护街区往往房屋老旧程度较高,需要大量投入修缮乃至重建,要成为卓越全球城区里的精品城区,需要二三十年的努力。

至今在伦敦中心城区仍比较常见的联排住宅,建于17、18世纪,是最早的大规模、标准化开发建造的城市型集合住宅。上海里弄的布局特征也是受到英国联排住宅的影响。最初的户型设计和开发理念是一个标准单元供一户中产家庭使用,标准化开发建造,这是中国近代时期形成的一种非常重要且相当成熟的城市型住宅类型,也是一个东西融合的中国近代建筑典型类型。

但随着72家房客的涌入,房屋状况受到较大影响,城市更新首先要从硬件功能上提升,才能让老百姓有获得感,成为城市更新的参与者、受益者、栖息者。

从全球范围的城市更新经验来看,城市更新的大工程不能只是政府部门的“独角戏”,需要引入社会力量、企业、市民等共同参与、最终形成可持续发展的机制。

在愚园路的城市更新案例中,采用了政企合作的方式,由片区的企业和政府部门、国有企业共同规划改造,企业既是参与者,也是城市更新的受益者,形成了可持续的发展机制,这种务实的做法值得借鉴和参考。

就上海的情况而言,城市更新的启动阶段可以政府投入为主,但在市场培育阶段,政府应逐渐撤出,让政府资源和市场形成合理对接,这是市场规律的必然,也是城市更新生命力的源头所在。

霍白 岐山村居民、“弄长”

对于岐山村改造,我也曾经思考过一种方式:是不是可以把一楼全部抽户抽掉,改成商业用途,然后用转出来的资金来改造二楼、三楼,这样递进式的改进,也不见得特别劳民伤财,但对保护这个建筑会起到作用。

其实有一些民间的做法,成功的案例不少。有的把整个一栋房子租下来,给邻居比较高的租金,一租就租个10年、20年的,那这个就有得谈。整租下来以后打包装修,在我们这里就有这样的案例。

还有个案例,有一对海归设计师夫妇,他们用了将近三年时间,苦口婆心地一户一户去磨。最后把那栋房子里的居民整个都说通,全都卖给他们。房子拿下来以后,他们马上去置换成产权,因为那个时候政策允许,他们把很多张房卡凑在一起,变成一个产权,这个事做成了。然后他们把整栋房子打包装修。

当时他们亲口告诉我,全部动迁这些居民花了1400万元,加上重新装修大概总共是2000万元,现在可以卖5000万元,好像已经转手了。这客观上也是对老建筑的一种保护。

因为即使政府不管,其实很多人也在偷偷改。我们这里有些住户把房顶都打开了,然后一楼有的人向下挖,挖地下室。这里一楼房子都比较高,都在三米左右,三米搭两层不够,就再向下挖一米多,然后就变成两层了。

这些应该是不允许的,但现在这么做的并不在少数。我觉得在自己的条件范围内来进行合理的改善,如果有专业的人来做,能够保证房子的安全,无可厚非,因为现在也没有更好的办法来改善了。

浦睿洁 大鱼社区营造发展中心理事、副主任,岐山村项目负责人

老房子它不是博物馆里的东西,你得用,所以要找到懂它的人,改造时,能保护到它原来建筑的核心思想,又能叠加现代化的生活方式。

岐山村的老建筑,光靠现有的模式进行内部空间改造已经很难了,这些年的实践已经有了答案。我觉得一定要有政策和机制上的创新突破,因为即使政府拿得出钱,要把事情办好也不容易。

首先,老洋房的运作要有一个主体。这个主体一定带有公共性,它背后不全是一个公司,可以是一个政府背景的保护协会,这个协会去制订规则去收纳、收储。收储完了之后,有一整套引入的机制,让合适的人介入,居住或者其他用途,同时由协会的专业人员进行监管。这其实是一种理想化的状态,也就是说协会要非常专业,能代表群众利益,代表公共利益,能兼顾遗产价值,而且还能对后面的使用主体进行监督。

苏立琼 长宁区规划和自然资源局副局长

历史风貌街区更新的过程中,一旦以商业为目的,很容易出现“绅士化现象”,即街区改造后更加符合高消费人群的需求,导致原来的居民、参与改造运营的企业、就业者无法真正享受到更新改造的成果。这样有损公平的现象,已经受到政府部门的关注。

目前,长宁区也试图从多个角度化解这一难题。首先,政府部门优先保障基本民生配套设施,比如说,在愚园公共市集更新的店铺内,给修鞋匠、修衣服店铺减免租金,菜场等生活配套设施设立租金扶持措施,保留公益性的免费设施等;第二,市场企业参与城市更新时,长宁区也尝试推出适当的政府资金补贴,目前,小项目最高可以申请补贴200万元;第三,依靠市场自身调节的作用,可以在一定程度上平衡租金的涨幅;第四,从规划资源部门来说,对规划和土地利用方面进行空间资源再分配,优先保障保底类型的服务设施。

调查手记

记者蹲点调研愚园路城市更新,经历了否定之否定的过程。

最初,对这个网红街区的认识和大多数人一样。看着梧桐树荫下满街熙攘的市民游客,看着那些铭刻在历史名人墙上的动人故事,看着时尚店面开在留有岁月斑驳印痕的老建筑里,看着巷子深处依然有弄堂人家、文艺街区与人间烟火完美契合……这种艺术生活化、生活艺术化的场景,让人充满喜悦和感动。对于整个街区的更新,也由衷感到钦佩,对未来也有了更多的期待。

随着调研深入,当街区里那些老居民的生存状态真实地呈现在眼前时,疑问开始一点点萌生:难道又是“面子”光鲜、“里子”破败?街区更新发展了,老百姓的生活改善为何无法跟上?历史建筑保护与人民生活改善,怎样才能找到更好的平衡点?

找寻这些问题答案的过程中,想法又开始反转和动摇:真的是太难了,现有的政策、法律框架里,政府部门似乎已经穷尽了办法。破解之道究竟在哪里,“无解之解”是否存在?

岐山村居民、“弄长”霍白老先生充满感情的回忆,深深打动我们。从小在愚园路岐山村长大,他与生活在这里的很多文化名人都有过亲密接触。施蛰存先生和他是忘年交,上小学的时候,他穿弄堂去江五小学上学,必定经过傅雷先生的家,经常能看到梅馥阿姨拎着竹篮子出去买菜,傅雷先生一定会把她送到后门口,见到梅馥,他还会打招呼叫一声“阿姨好”……

时至今日,虽然这条街成了网红地标,也有不少历史文化的遗存和时尚先锋的创意,但由于老建筑里的生活条件越来越糟糕,真正生活在这里的居民越来越少。连霍白也说,再老一些,就想办法搬出去。而随着租客大量涌入,他们中的很多人并不了解、也不敬畏那段历史,更不会主动保护那些本就在不断老去的建筑。日复一日的居住损耗中,那些看似得到挂牌保护的老房子,里面却破败不堪,白蚁蛀蚀、地板倾斜、房屋沉降……各种风险都客观存在。

愚园路的困境,并不只在愚园路上。探寻解法,也需要社会各方共同努力。从目前的实践来看,的确困难如山,但依然要想方设法去解决,去提升居民改造的内驱动力,引入更多社会力量与资金,必要时,甚至可以探索通过新一轮立法调研,根据实际情况对现有法律法规进行修订,突破那些不利于各方参与、创新突破的机制体制束缚,找到让历史建筑真正“活化”的最优解。

这是一座人民城市的责任与担当,也是超大城市现代化治理的必答题。

新民晚报记者 潘高峰 宋宁华 屠瑜 杨玉红

“上海城市更新报告”专题系列报道·开篇的话

关于上海,人们总是会联想到繁华的陆家嘴金融区,时尚的人气商圈,具有未来感的科创园区等,但作为一座有着百年以上城市史的超大型城市,不同区域正经受着住宅老化、设施陈旧、交通拥堵、配套不全,甚至脏乱差等“老年病”“大都市病”。一棵大树经过祛病修枝,可以焕发出更旺盛的生命力,结出更丰硕的果实,一座城市同样如此。

在去年全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造之后,今年上海城市更新迈向新的里程碑。综合区域整体焕新、两旧一村改造、“15分钟社区生活圈”行动、历史风貌区魅力重塑……城市更新的所有重要领域“遍地开花”。而前不久开启的“学思想 强党性 重实践 建新功”主题教育,又赋予城市更新工作新的内涵,新的动力。

习近平总书记在谈到城市规划和建设时指出,要注重人居环境改善,要多采用“微改造”这种“绣花”功夫,注重文明传承、文化延续,让城市留下记忆,让人们记住乡愁。市委书记陈吉宁多次到城市更新现场调研,提出要深入学习贯彻党的二十大和习近平总书记考察上海重要讲话精神,认真践行人民城市理念,奋力谱写“城市,让生活更美好”的新篇章。

城市更新,意义重大,任务艰巨,很多都是难啃的“硬骨头”。需要坚持以人民为中心的发展思想,充分调动人民群众参与城市更新的积极性,同群众商量、听群众意见,把好事办好,实事办实。在上海推进城市更新的进程中,大家发现了哪些问题?取得了哪些成果?形成了哪些模式?新民晚报今起推出《上海城市更新报告》专题系列报道,首篇聚焦愚园路历史风貌区岐山村综合改造的难题与破局。‍

编辑:王佳烨
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