老房加梯:如何让更多居民得到“上上下下的享受”?

老房加梯:如何让更多居民得到“上上下下的享受”?飞入寻常百姓家
来源:新民晚报   作者:江跃中 叶薇   2021-01-27 10:27:11

热点关切

想加梯的居民很多,但协商达成共识比较难

加梯要有一笔不小的支出,资金怎么出也是一难

电梯加装后,运营及维保困难还不少

两会回应

建议细化和完善相关政策,建立利益补偿机制,对既有多层住宅加梯政策进一步明确和细化,保护低楼层业主利益不受侵害。明确制定加梯利益补偿机制,平衡低楼层业主利益,以增强低楼层业主的认同感和获得感。

建议出台既有多层住宅加装电梯使用物业专项维修资金实施细则,并设立单独账目,减轻业主众筹自掏腰包支付比例。同时,建议出台既有多层住宅加装电梯不同楼层出资比例的行政指导意见,有利于业主协商机制的规范化,并尽快构建关于底层业主房屋因加装电梯后的损益评估机制。   

建议出台加装电梯合格名录,并给予一定的指导价,每年对合格名录进行评价和更新,对不合格的进行淘汰并追究其相应的责任。电梯安装过程中应由监理进行监管,电梯的加装应有物业的参与,一方面便于安装过程中施工场地的协调,另一方面便于安装完成后的移交,同时物业应收取一定的费用。

图说:位于汶水东路的东方公寓,是虹口区首批加装电梯的老公房。陈梦泽 摄


市政协委员由文辉在市政协十三届四次会议分组讨论会上呼吁:花大力气做好这件民生实事,让更多的居民得到“上上下下的享受”。周祥等许多市政协委员也希望加快实施加梯工程。

加装电梯,成为了今年上海两会会场内的一个热议话题。据相关统计,上海目前各类老旧住房面积约占住宅总量近四分之一,其中无电梯多层住宅约22万个门栋。在这些门栋中,住在3层楼以上的老年人占了近半数。因为没有电梯,老人们出行不便,有的老人甚至几年都没有下过楼……代表、委员们认为,加装电梯是民心工程,但目前仍然存在“协商难、出资难、维护难”的问题,亟须下工夫解决。

图说:虹口区逸仙小区加装电梯工程全面启动。陈梦泽 摄

建立利益补偿机制

某小区的一幢楼要加装电梯 ,所有楼层的居民都同意了,但工程开始后没多久,工程却停工了,原因是一楼某户居民同意后又反悔了,并提出5到10万元的补贴赔偿:“装完电梯楼上的房价涨了,一楼的不涨 ,那就吃亏了。如果装了电梯,房产中介说我这个房子要少卖10万元 ,这个10万元谁赔给我?”

在不少小区,一楼业主大多认为加装电梯后,导致其房屋的通风、采光受到影响;受到电梯运行中的噪音污染等,因此纷纷提出补偿诉求,具体金额更是各执一词,少则几万元,多则几十万、上百万元不等。这些补偿款,都是需要楼上出资业主自掏腰包,纷纷众筹协商。最终,往往难以协商一致,有了开头,没了结尾。

“低楼层业主对加梯缺乏认同感,以及加梯过程中管线迁移难影响施工等,已成为老楼加梯推进中迫切需要解决的实际问题。”市政协委员陶利萍在提交的一份提案中指出,既有多层住宅加梯尚未明确如何兼顾利益平衡,以取得低楼层业主的认同,相关政策文件没有提到加装电梯过程中如何保护低楼层业主的利益。

陶利萍委员建议细化和完善相关政策,建立利益补偿机制,对既有多层住宅加梯政策进一步明确和细化,保护低楼层业主利益不受侵害。明确制定加梯利益补偿机制,平衡低楼层业主利益,以增强低楼层业主的认同感和获得感。建议制定相应的现金补偿标准,或者加梯的位置、面积,明确写进低楼层业主房产证上,供其自主选择。

她还建议增加加梯事前评估环节,评估内容尽可能数据化,比如采光、日照分析都需要明确说明,让低楼层业主心里清清楚楚,减少他们的担忧。“对已批准立项的加梯项目,实施过程中有异议且不配合的少数业主,社区、政府职能部门或有关组织应当尽最大努力,做好说服劝导调解。”

“愿意出资加装电梯原因只有一个,而不愿意加装的原因却有千万种。”普陀区长风新村街道通过对社区内上百个加梯成功和失败案例研究发现,加梯能否顺利实施,最关键也最难的就是居民意愿的统一。街道采用“一把钥匙开一把锁”的方法,千言万语了解居民心结,千方百计寻找开锁之钥,让更多的居民加入加梯这个“利益共同体”。针对部分“加装困难”的楼栋和“有意见”的居民进行集中攻坚,形成了行之有效的“加梯药方”,其中打“感情牌”打开居民心结的办法,取得了良好成效,不少一开始对加梯都反对的居民,最后都变成了支持的态度。   

图说:位于凯旋路585号的长宁区既有多层住宅加装电梯服务中心。刘歆 摄

探索加梯资金筹措方式

“上海人口老龄化比例越来越高,我们希望通过给老房加装电梯,让更多的老人愿意下楼走走,融入社区。但推进过程中每一步都困难重重。调研中,不少不愿意加装电梯的业主表示,哪怕是提取公积金用于支付电梯建设资金,也是一笔不小的支出。”市人大代表、浦东新区人民调解协会会长孙晔举例说,以每台电梯70万元为基价,政府财政补贴为40%,每台最高为28万元,则居民自筹42万元。按照一梯两户,非官方协商规则算下来——一至二楼原则上不出资,三楼每户出资35700元;四楼每户出资为46200元;五楼每户出资为58800元;六楼每户出资为69300元。

孙晔建议,政府出台既有多层住宅加装电梯使用物业专项维修资金实施细则,并设立单独账目,减轻业主众筹自掏腰包支付比例。同时,政府出台既有多层住宅加装电梯不同楼层出资比例的行政指导意见,有利于业主协商机制的规范化,并尽快构建关于底层业主房屋因加装电梯后的损益评估机制。

张金秀代表则提出一种新思路:由加梯项目公司“代资”建设电梯,居民不出建设费,只要付使用费,同时给予加梯公司15年的特许经营权,各利益相关主体均能实现共赢。“这样将有助于减少小区住户使用者一次性大额开支的痛点,同时更有利于‘成规模改造’市场化案例的涌现。”

全国政协委员、著名剧作家王丽萍一直关注加梯这件事,她认为,老人们都渴望加装电梯,方便他们的生活,按照合情合理的出资比例,大家还是愿意掏这笔钱的。“据我了解,静安区临汾路街道在这方面正进行有益的探索尝试,值得肯定。”

针对出资难题,临汾路街道一方面通过批量化规模加装,老公房改造项目实施管线入地等配套工程,降低加梯成本,减轻居民负担;另一方面正在积极探索加梯资金筹措方式,引入央企等优质企业参与出资,居民可以分期付款,为暂时经济有困难的居民提供解决路径。街道还引导居民将电梯补贴款作为后续运行基金,结合“物业党建联建”,明确物业企业电梯管理责任,为电梯的长期运行,做好了制度安排。

眼下,该街道加装电梯已步入“量产”阶段,有加梯需求的17个居民区全部实现“破零”,全街道在建、在批、在用的加装电梯共计98台。

图说:控江一村5号楼新装的电梯。王凯 摄

因地制宜选择维保方式

电梯加装后,解决运营及维保难问题,也是代表、委员们关心的重点,纷纷建言献策。市政协委员韩曙建议尽快制定并实施老旧小区加装电梯后续管理办法,“老旧小区安装电梯后,应该从安装转向常态化管理,目前的后续管理尚未有指导性的意见,各区都是自行摸索,矛盾与问题层出不穷,已经出现多起运行事故,维护管理中的薄弱环节已经显现。”

“电梯从维护到维修,都需要大量的支出,因此在管理办法中应该明确,市与区级财政每年对老旧小区电梯维修与保养的补贴标准,市财政每年安排的转移支付中,再适当追加一些政府补助资金。”

韩曙注意到,电梯建成后的相关管线移位,目前需要居民全权处理,包括经费和移位的一切手续,都要自己办理。就拿一条小小网线举例,涉及市政公司、移动、联通、物业等诸多部门,街道、居委会与他们沟通,往往费尽口舌也无济于事,甚至不知道该去哪里办理,也搞不清属于哪个公司管理。最终居民只能先行剪断,哪个公司来找就知道去哪个公司申报。他建议这个问题在管理办法中明确相关统一操作规定。

市人大代表吴坚说,未规划装了电梯之后怎么运维和大修的费用,造成大部分加装电梯的项目未设置专项电梯运维基金,后续安全运行费用和大修资金缺乏保障,加装电梯后难以落实符合安全要素的应急通话、远程设施、视频监控等装置装备,带来后续电梯使用的安全隐患。

“上海应出台加装电梯合格名录,并给予一定的指导价,每年对合格名录进行评价和更新,对不合格的进行淘汰并追究其相应的责任。”市人大代表王斌提出,电梯安装过程中应由监理进行监管,电梯的加装应有物业的参与,一方面便于安装过程中施工场地的协调,另一方面便于安装完成后的移交,同时物业应收取一定的费用。

市人大代表孙静表示,应该因地制宜,选择维保方式。她提出,杭州市拱墅区首创的电梯“养老”保险不失为一种新颖、有效的参考办法。该险种将加装电梯日常维护、部件维修更换、整梯置换、检验费用和人身财产损失的赔付一揽子包含在内,基本涵盖电梯后续运行可能涉及的所有问题,能够很好解决经费和赔偿能力不足的问题。由保险公司把控风险,在事前预防、事中管控和事后赔付上充分运行风险管控机制,聘请专业技术团队监督维保质量,定损修换零配件,安装电梯智慧监管装置,实时监控电梯运行状况,能够有效监督电梯的使用管理和维保质量,保障电梯整个生命周期的使用安全。由于保险公司是风险的最终承受者,和广大业主在利益上是一致的,电梯的安全运行不仅是业主的追求,也是保险公司利益的保证。因此,选择为电梯投保的方式后续维保具有较高的参考价值。

新民晚报记者 江跃中 叶薇

编辑:黄佳琪

看评论

推荐阅读