百万物业保修金重回“口袋” 开发商主张解除这项保险

百万物业保修金重回“口袋” 开发商主张解除这项保险飞入寻常百姓家
来源:新民晚报   作者:袁玮   2021-10-14 13:50:46

新民晚报讯 (通讯员 魏嘉 侯艳 记者 袁玮)地基不均匀造成沉降、承重墙开裂、精装房漏成水帘洞......近几年,住宅质量问题热度居高不下,业主的合法权益如何得到善意保障?有哪些险种可以合理应对这些“楼脆脆”建筑工程质量问题?虹口法院以一起金融案例科普建筑工程中常见的险种——质量潜在缺陷保险(IDI保险)。

图片来源:东方ic

IDI保险由住宅工程的建设单位投保,是保险公司根据保险条款约定对在保险范围和保险期限内出现的由于工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏履行赔偿义务的保险。它能有效减少社会资金沉淀及减轻政府监管压力,也可以保障住房消费者的合法权益,投保IDI保险的房屋一旦出现保险责任范围内的质量问题,业主可直接向保险公司索赔,避免责任主体相互推卸责任的问题。

不过,在实际操作过程中,投保之后并非高枕无忧。一旦发生质量问题,开发商与保险公司之间的纠纷争议也经常“上演”。近日,虹口区法院审结了一起因IDI保险引发的纠纷。

2015年5月,某房地产工程项目竣工验收。2016年4月,开发商向区房管局交纳物业保修金约550万元。2017年,国务院相关部委发布《关于公布国务院部门涉企保证金目录清单的通知》,取消包括物业保修金在内的地方各类涉企保证金,之后区房管局通知开发商退还其所缴物业保修金,但该款项处于冻结状态。2018年8月,开发商向A保险公司投保IDI保险,保险公司当月签发保险单,载明投保人应于2018年9月5日前一次性交纳保费。2018年9月,开发商向区房管局提交申请,明确已投保IDI保险并出具保单及保险条款,请求解冻相应物业保修金。次年,开发商支付案涉保险合同50%保费约55万元。直至2019年年底,A保险公司因剩余保费催讨未果遂向虹口法院起诉,请求判令开发商支付剩余50%保费。开发商称不同意原告诉请,要求解除合同并退还相应保费。

庭上,开发商和A保险公司就开发商是否符合案涉IDI保险合同解除条件展开了激烈的争论。开发商主张根据保险法及案涉IDI保险条款相关规定:“投保人要求解除保险合同的,应向保险人提出书面申请,保险人收到投保人交纳物业保修金的书面证明后,保险合同自保险人收到书面申请时终止。”现因物业保修金已被取消,该条件也应视为被取消,投保人只需书面申请即可解除合同。

A保险公司则认为根据2019年上海市《关于本市推进商品住宅和保障性住宅工程质量潜在缺陷保险的实施意见》规定:“保障性住房工程、商品住宅工程投保IDI保险的,依约不得解除保险合同。”同时,案涉保险投保前,房地产工程已竣工且缴纳物业保修金,后因物业保修金取消,开发商采取投保案涉保险取得保修金退还,故不符合保险条款设定的解除合同的条件。

虹口法院经审理认为,案涉保险条款(2012版)建立在物业保修金有效施行的基础上,要求建设单位既缴纳物业保修金又投保IDI保险功能重复,因此案涉保险条款设定投保人交纳保修金后享有保险合同解除权具有合理性。开发商对于以IDI保险的方式代替物业保修金的保障功能的投保目的应属明知,对于退还物业保修金需以投保IDI保险为前提的义务属性亦属明知。因此,开发商获得物业保修金后再解除保险合同有违诚信原则。

法院认为,为维护房屋所有人合法权益,减轻建设单位物业保修金占用损失,通过IDI保险的方式将对开发商对建筑工程的保修义务分散由保险产品承担,体现IDI保险的公共利益保障的本质属性。基于公益性质,IDI保险合同的受益人和索赔权益人是业主。建设单位作为投保人和被保险人要求退保,将影响合同受益人及索赔权益人的利益。因此,解除案涉保险合同并不合适。

综上,法院一审判决支持原告A保险公司诉请,判令开发商向其支付剩余保费55万余元,开发商提起上诉,二审法院维持原判。

编辑:梅璎迪

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